Loading...

BLOG

inversión inmobiliaria

La vivienda como inversión alternativa. Primera parte.

En los países de tradición católica, conservadores e incultos financieramente hablando, (Italia, Grecia, Portugal y España), siempre nos ha gustado ver la vivienda como inversión alternativa como algo seguro. Pero sin embargo ese postulado dista mucho de una realidad contrastada, donde lo que debe imperar son los números.

Históricamente los inversores particulares y los grupos de inversores fundamentaban sus carteras con activos que podríamos definir como convencionales, en el caso que nos ocupa, con la compra de inmuebles, en todas sus vertientes (pisos, garajes, bajos comerciales, etc). Pero en estos últimos años se han empezado a establecer lo que algunos autores denominan como inversiones alternativas, que si su base de negocio es tradicional el enfoque en cuanto gestión, explotación y ulterior venta es muy novedoso.

Es cierto también que a la hora de acceder a este tipo de inversiones debemos fijarnos en las que nos permitan, (al inversor particular), poder sumarnos de forma sencilla y que nos puedan aportar una cierta rentabilidad a nuestra cartera  de inversión.

La vivienda como inversión alternativa.  Las 4 razones

Analicemos las cuatro razones que explican por qué la inversión en vivienda triunfa en España

1.- Es un activo conocido y de fácil comprensión. El primero es que se trata de un activo con el que estamos familiarizados. No hacen falta grandes conocimientos para comprar una casa y ponerla en alquiler. Además, la mayoría de cosas que hay que hacer para valorar el precio de la casa, como revisar la renta media del alquiler de los últimos años o qué tipo de personas viven en la zona, es asequible para la mayoría de personas. Comparativamente es más fácil que invertir en un fondo de inversión o comprar una acción.

2.- Es un activo que sufre muy poca volatilidad. El hecho de que sea un activo tangible hace que su volatilidad sea menor. Dicho de otro modo, y si bien es cierto que el precio de la vivienda puede caer, suele hacerlo de forma menos brusca que las variaciones de los mercados.

3.- La vivienda como inversión alternativa es un activo tangible. En tercer lugar, con una vivienda estás comprando un activo físico, algo tangible, algo que puedes tocar y disfrutar. Aunque parezca irrelevante, lo cierto es que es uno de los factores que más influyen para muchas personas a la hora de invertir.

4.- Es una renta que recibes sin hacer nada. Por último, una vivienda en alquiler es el arquetipo de ingreso pasivo. Es decir, un ingreso recurrente que recibirás cada mes sin tener que hacer prácticamente nada para conseguirlo más allá de la inversión inicial.

La vivienda como inversión alternativa.  ¡Cuidado!

Muchos particulares, que están anclados en los modelos tradicionales de inversión inmobiliaria no quieren exponer su trayectoria inversora, ya que es lo que vienen haciendo desde siempre y que a muchos les funciona bien.

Para mí, la introducción de inversiones alternativas tiene mucho que ver con un dicho que reza lo siguiente, ”no poner todos los huevos en la misma cesta“. Que quiero decir con ello, pues que con ellas se reduce el riesgo total de tu cartera ya que trabajas con patrones que tienen poca correlación entre ellos y eso indefectiblemente reduce riesgo.

Frente a estas cuatro ventajas que he mencionado, comprar una casa para ponerla en alquiler, una forma de vivienda como inversión alternativa, cuenta con otros tantos inconvenientes. Y es que, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser la panacea de la que hablan quienes ya son caseros.

1.- Elevada inversión inicial. Para empezar, es necesaria una importante inversión inicial. En contraposición con la inversión inicial en un fondo de inversión, que se puede realizar desde cantidades relativamente bajas, la compra de una casa supone mucho más dinero. Por ejemplo, utilizando un simulador de hipotecas para una vivienda de 150.000 €, tendrás que aportar un 20% del capital como entrada y pagar cerca de 13.500 € sólo en impuestos y gastos de constitución.

Además, vas a tardar bastante tiempo en recuperar la inversión inicial por medio del alquiler. Si cobras 600€ al mes por esa misma vivienda estarás ingresando 6.000€ al año antes de impuestos. Siguiendo con el ejemplo anterior, tardarás 21 años en recuperar la inversión inicial.

2.- Es un activo menos líquido. ¿Y si necesitas antes tu dinero? Otro de los problemas de la vivienda como inversión alternativa es que no es un activo muy líquido. Esto quiere decir que no se puede vender de un día para otro. El tiempo medio de venta es de 9,5 meses según Tinsa. Un fondo puedes venderlo cuando quieras y recuperar tu dinero en pocos días hábiles.

La vivienda como inversión alternativa. Los 4 tipos de inversiones.

Hay varios tipos de inversiones alternativas desde el punto de vista financiero, pero de las que yo tengo especial interés es de los inmuebles. Cuando planteo inversiones alternativas al mundo tradicional del inmueble, quiero resaltar por importancia:

  1. Las SOCIMIs (Ley 121/12), sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria,
  2. A los vehículos de inversión inmobiliaria. Real estate Investment Trust (REIT)
  3. Y a las plataformas de inversión colectiva online, crowfunding inmobiliario .

Las particularidades y diferencias entre ellas, las explicaré en otro artículo.

Por tanto, ¿dónde es mejor invertir mis ahorros?

La compra de una casa para alquilar y la inversión en fondos no son fórmulas excluyentes para gestionar tus ahorros. Se pueden combinar aunque si tienes que elegir, los fondos son más asequibles y entrañan menos riesgos que fiarlo todo a una vivienda para la cual, además, es fácil que debas solicitar una hipoteca.

Aunque el alquiler de una casa parezca más asequible y menos arriesgada, la realidad es que invertir en fondos no es tan complicado si se usan estrategias adecuadas o se recurre a productos como los fondos indexados.

Pero, ¿cuál es la realidad en términos de rentabilidad? Un alquiler ofrece un retorno estimado de entre el 7 % y el 8 % antes de impuestos en capitales de provincia según los datos de Idealista y una media del 4,2 % en todo el territorio según el Banco de España. Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler o saber si compensa invertir en una casa empezaremos por dividir el dinero anual del alquiler entre el precio de venta.

Siguiendo con el ejemplo anterior, la casa de 150.000 € puesta en alquiler a 500 € mensuales te daría una rentabilidad anual del 4 %. La rentabilidad media de un fondo con un riesgo similar al de la compra de la casa como, por ejemplo, un fondo de renta variable mixta en euros, arrojó un resultado del 8,39 % a un año, según datos de Inverco.

¿Qué piensas sobre la vivienda como inversión alternativa? Tu opinión nos interesa. Otro artículo de este blog que te puede interesar: La vivienda como inversión alternativa. Segunda parte.

inversión inmobiliaria
inversión inmobiliaria